Le compromis de vente

 

Trois types de documents sont à considérer dans les démarches qui précèdent la signature de l'acte authentique de vente : la promesse unilatérale de vente, l'offre d'achat et le compromis de vente qualifié aussi d'avant-contrat.
Aucun de ces documents n'est anodin et peut peser très lourd dans une négociation, voire une procédure. La plus grande prudence est donc recommandée.

Compromis de Vente et Acte authentique

 
 

Le compromis de vente, qualifié aussi d'avant-contrat

Le compromis de vente est un engagement bilatéral qui entraîne des obligations importantes pour votre acheteur, mais aussi pour vous même en tant que vendeur. Il vous permettra à l'un comme à l'autre de marque votre accord et préciser les conditions dans lesquelles se déroulera la vente.
Il sera indispensable à votre acquéreur dans ses démarches de demandes de prêt.

Vous pourrez le rédiger vous-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats types.
Toutefois, étant donné la complexité de la matière et l'importance des engagements pris, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, juridiquement, le compromis vaut vente et compte tenu de l'importance de l'enjeu, nous vous conseillons d'en confier la rédaction à un professionnel (notaire ou agent immobilier), qui a le devoir d'informer les deux parties.

D'autant que le coût de la rédaction du compromis de vente est compris dans la commission de l'agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.

 
 

Entre particuliers ou avec un professionnel ?

Si toutefois vous-même et votre acquéreur optez pour une négociation de particulier à particulier sans l'aide ni d'un notaire ni d'un agent immobilier, vous devrez respecter le timing suivant :
Dès que le compromis sera signé, vous l'adresserez immédiatement à l'acheteur par lettre recommandée avec avis de réception.
A compter du lendemain de la présentation de ce document, votre acheteur dispose d'un délai de 7 jours pour changer d'avis sans avoir à justifier sa position.

Si le compromis est expédié le 14 novembre et présenté à son destinataire le 15 par le facteur, le délai court à compter du 16 et expire le 22 à minuit. Si la date d'expiration tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
A l'expiration de ce délai, il aura deux possibilités : soit se rétracter purement et simplement par lettre recommandée avec AR, soit il vous versera la somme convenue (entre 5 % et 10 % du prix de vente).
Si vous optez l'un et l'autre pour une négociation par le biais d'un professionnel, le délai de rétractation de 7 jours jouera également.

Le timing restera donc le même et votre acheteur remettra au notaire ou à l'agent immobilier la même somme (entre 5 % et 10 % du prix de vente) qui sera consignée jusqu'au jour de la signature de la vente (Vérifiez à cet effet que le professionnel en question dispose bien d'une garantie financière).

 
 

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie représentant la clause pénale devra être payé au moment de la promesse de vente et garantira le bon suivi de la procédure jusqu'à la finalisation de l'acte authentique de vente. Si pour quelque raison autre qu'une des conditions suspensives, la vente ne se faisait pas, cette somme vous reviendrait de droit. Si en revanche, vous décidiez vous même de ne plus vendre, c'est votre acquéreur qui la récupérerait.
Celle-ci représente généralement 10 % du total et sera encaissée directement par le notaire ou par l'agent immobilier. Si vous avez opté pour une vente directe entre particuliers, vous n'encaisserez pas directement cette somme. Elle devra dans ce cas être remise directement au notaire qui officialisera la vente. Cette somme est en fait immobilisée chez le notaire ou l'agent immobilier. Si l'une des conditions suspensives n'est pas remplie ou si votre acquéreur se désiste dans un délai de 7 jours, cette somme devra lui être restituée dans les 21 jours suivants.

D'où l'importance de s'assurer que votre intermédiaire dispose bien de garanties financières et que le compte de votre acquéreur est suffisamment approvisionné.
Compte tenu des sommes en jeu dans les transactions immobilières, il est fréquent de voir cette somme réduite de 10 % à 5 %, sans pour autant réduire la clause pénale qui reste fixée à 10 %.
Il peut arriver que, pour différentes raisons (montage de plans, travaux, occupation personnelle) l'acheteur souhaite obtenir les clés avant la signature de l'acte authentique de vente.
Cette situation comporte de gros risques dans la mesure où votre logement serait ainsi occupé sans aucun contrat. Cette situation deviendrait très rapidement problématique dans le cas où la vente serrait suspendue pour non réalisation de l'une des conditions suspensives. N'acceptez cette demande de votre acheteur que si elle peut être garantie par un document appelé "convention d'occupation anticipée" que vous remplirez devant notaire avec votre acquéreur.

La procédure d'enregistrement :
La promesse de vente doit être rédigée et signée en trois exemplaires : le premier pour l'acheteur et le second pour vous même. Le troisième exemplaire étant destiné à la recette des impôts dont vous dépendez en tant que vendeur dans les dix jours qui suivent la signature.