L'offre d'achat ou proposition d'achat

 

Trois types de documents sont à considérer dans les démarches qui précèdent la signature de l'acte authentique de vente : la promesse unilatérale de vente, l'offre d'achat et le compromis de vente qualifié aussi d'avant-contrat.
Aucun de ces documents n'est anodin et peut peser très lourd dans une négociation, voire une procédure. La plus grande prudence est donc recommandée.

Compromis de Vente et Acte authentique

 
 

L'offre d'achat, ou Proposition d'achat

L'acquéreur s'engage à vous acheter votre logement ou votre terrain à un prix fixé.
A l'inverse de la promesse de vente, cette offre d'achat traduit la volonté de votre acquéreur potentiel d'acheter le bien concerné au prix que vous avez indiqué.
Il s'agit là d'une étape préliminaire, souvent annulée et remplacée ultérieurement par un compromis de vente, mais qui n'est pas sans conséquences importantes pour l'acheteur, comme pour vous même.
Si vous, à la proposition écrite de l'acheteur vous répondez par écrit que vous acceptez le prix proposé, vous vous engagerez et la vente sera légalement

conclue, mais seulement en théorie. Car, si l'acheteur change d'avis, vous aurez beaucoup de difficulté à lui forcer la main, les possibilités d'échappatoire sont en effet nombreuses (obtention du prêt, etc...) et les procédures judiciaires longues et coûteuses. En outre, l'acheteur pourrait parfaitement utiliser le délai de rétractation de sept jours dont il bénéficie. Vous auriez donc gelé la vente de votre maison pour rien en laissant peut-être échapper une belle occasion de vendre.
Si vous ne répondez pas à son offre d'achat, l'acheteur pourra théoriquement se rétracter à tout moment.
Mieux vaut donc privilégier une proposition verbale en attendant que toutes les conditions accessoires à l'achat soient bien précisées.

D'autre part, l'interdiction depuis 2001 d'assortir l'offre d'achat d'un versement, sous peine d'annulation de l'acte lui a fait perdre une grande partie de son intérêt.
A l'extrême, mieux vaut remplacer la promesse d'achat par une promesse de vente en bonne et due forme, valable de 2 à 7 jours et portant l'indication du numéro de lot et de sa superficie (loi Carrez) s'il s'agit d'un appartement.
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé, ou bien dans le mois si c'est un acte notarié. Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.