Etude du marché immobilier

 

Le prix de vente de votre bien immobilier va dépendre d’une multitude de critères, à commencer par le prix du marché, lequel s’appuie sur la loi de l'offre et la demande.
Le marché immobilier est-il à la baisse comme ce fut le cas en 2008 ? Est-il à la hausse comme cela a globalement été le cas ces dernières années ? Comment évoluent les avantages fiscaux ainsi que les taux des prêts immobiliers ?

A quel prix ? Comment fixer votre prix de vente ?

 
 

Faites une étude du marché immobilier de votre secteur

Dans cet esprit, vous allez comparer votre bien à d'autres biens, semblables au vôtre dans leur description (surface, exposition, nombre de pièces, etc..) et géographiquement proches.
Ceci vous permettra d'évaluer plus précisément les forces et faiblesses de votre bien et d'en tenir compte pour fixer le prix et négocier la vente.
Pour chacun des critères énoncés, essayez de répondre aux questions suivantes.

 
 
 
 

Questions à vous poser concernant un appartement

1. Localisation :

2. Précision sur l'Appartement
  • Quel est le type de logement ? (Plain Pied, Duplex, Triplex, Loft)
  • A quel étage ? (Avec ou sans ascenseur)
  • Année de construction de l'immeuble
  • Type d'immeuble
  • L'Immeuble dispose t'il d'une place de stationnement ?
3. Précision sur la surface
  • Nombre de pièces
  • Y a t'il une cuisine indépendante ?
  • Y a t'il un balcon, loggia ou terrasse ? (Si oui, Superficie :)
4. Précision sur la localisation
  • Quel est le type de quartier ?
  • Axes de communications proches ? (Gare Autoroute Metro Bus/Car )
  • Installations a proximité ? (Ecole Poste Banque Commerces )

5. Précision sur le confort

  • Confort sonore ? (Calme Bruyant Nuisance sonore proche )
  • Les fenêtres sont elles équipées de double vitrage ?
  • Type de Chauffage
  • Quel est l'état général des murs, sols et plafonds ?
  • Quel est l'état des menuiseries ? (portes, fenêtres, volets)
  • Quel est l'état de l'installation éléctrique ?
  • Quel est l'état de la plomberie ?
  • Comment est la Cuisine ?
6. Comment sont la Salle de bain et les WC ?
  • Les WC et la salle de bain sont ils séparés ?
  • De quoi dispose la salle de bain ? (Douche Baignoire Jacuzzi...
  • Quel est l'état des chambres ?
  • chambres avec Fenêtres Balcon/Terrasse Salle de bain ?
  • Quel est l'état du salon ?
  • Quel est l'exposition du salon ?
  • Sur quoi donne le salon ? (Rue Jardin/Parc Cour Parking Immeuble...)
  • Les vis à vis face au salon sont ils éloignés ?

7. Précisions sur l'environnement extérieur

  • Quel est la proportion locataire/propriétaire ?
  • Etat des rues, routes et immeubles environnants ?
  • Y a t'il de la verdure ou la mer à proximité ? (Jardin/Jardinet Parc à proximité Environnement arboré, Bord de Mer Montagne Site Touristique)
8. Précisions sur l'état extérieur
  • Quel est l'état de la façade extérieure ?
  • Quel est l'état des parties communes ?
  • Etat de l'entrée de l'immeuble?
  • Digicode, Parlophone, visiophone ?
9. Précisions sur la sécurité
  • Quel est l'équipement de sécurité ? ( Porte blindée Alarme)
  • Est-il dans un état sain au niveau parasites? (Diagnostic Amiante+Parasite OK)
  • Y a t'il des traces d'humidité ?

 
 

Questions à vous poser concernant une maison :

1. Localisation :

2. Précisions sur la Maison

  • De combien d'étage dispose la maison? (Plain Pied A plusieurs étages)
  • Année de construction de la maison (Garantie DECENALE)
  • Quel est le type de construction? Maison d'architecte, Traditionnelle sur plan
  • Quel est le matériau de construction?
  • Dispose t'il d'une place de stationnement?
  • Y a-t-il un terrain privatif? (Oui Non)
  • Y a-t-il un sous-sol? (Oui Non si oui, est il aménagé ?)
3. Précisions sur la surface
  • Quelle est la surface habitable? (Loi CARREZ)
  • Quelle est la superficie du terrain?
  • Quelle est la superficie des annexes?
  • Nombre de pièces
  • Y a t'il une cuisine indépendante?
  • Y a t'il une terrasse?
4. Précisions sur la localisation
  • Quelle est la localisation du bien? (Centre ville Banlieue Campagne...)
  • Y a t'il des axes de communications proches? (Gare Autoroute Metro Bus/Car )
  • Quel est le type de quartier?
  • Y a t'il des installations a proximité? (Ecole, Poste, Banque, Commerces...)

5. Précisions sur le confort

  • Y a-t-il des nuisances sonores proches?
  • Si oui, quelles sont les nuisances? (Voisinage bruyant, Autoroutes, Routes, train, Zone industrielle, Aéroport ...)
  • Comment est l'isolation sonore?
  • Les fenêtres sont elles équipées de double vitrage?
  • Quel est le type de chauffage?
  • Quels équipements de chauffage? (Climatisation, Chauffage au sol, Solaire, Géothermie, Cheminée...)
  • Comment est l'isolation thermique ?
  • Quel est l'état général des murs, sols et plafonds?
  • Quel est l'état des menuiseries? (portes, fenêtres, volets)
  • L'installation électrique est elle aux normes
  • Quel est l'état de la plomberie?
  • Comment est la Cuisine?
  • Comment sont la Salle de bain et les WC?
  • Les WC et la salle de bain sont ils séparés? (Si plusieurs WC, Combien ?)
  • De quoi dispose la salle de bain? (Douche Baignoire Jacuzzi )
  • Quel est l'état des chambres?
  • De quoi dispose les chambres? (Fenêtres Balcon/Terrasse Salle de bain)
  • Quel est l'état du salon?
  • Quel est l'exposition du salon?
  • Sur quoi donne le salon? (Rue, Jardin/Parc, Cour Parking, Immeuble)
  • Les vis à vis face au salon sont ils éloignés?

6. Précisions sur l'état extérieur

  • Quel est l'état de la façade extérieure?
  • Quel est le revêtement de la façade? (Crépi Ciment peint Pierre Autre...)
  • Comment est la toiture?
  • Etat des menuiseries extérieures? (portes, fenêtres)
  • Y a-t-il des fissures apparentes? Les avez-vous expertisé
7. Précisions sur l'environnement extérieur
  • Dispose t'il d'un jardin ou jardinet?
  • Dispose t'il d'une piscine?
  • Dans quel état sont les rues, les routes et les immeubles environnants?
  • Y a t'il de la verdure ou la mer à proximité? (Jardin/Jardinet Parc à proximité, Environnement arboré Bord de Mer, Montagne Site Touristique)
8. Précisions sur la sécurité
  • Y a-t-il un portail ou une clôture?
  • De quoi dispose l'entrée? (Digicode Interphone Caméra)
  • Quel est l'équipement de sécurité? (Porte blindée Alarme Grille aux fenêtres)
  • Est-il dans un état sain au niveau parasites? (Diagnostic Amiante+Parasite OK)
  • Y a t'il des traces d'humidité ?

 
 

Bien sur, vous ne pourrez répondre à ces différentes questions qu'en visitant vous même les biens ainsi proposés à la vente et en vous faisant passer pour un acheteur. Vous ne serez dans ce cas pas le seul vendeur à recourir au "tourisme immobilier" et afin de déculpabiliser, dites vous que d'autres vendeurs sont venus ou viendront dans le même esprit visiter votre maison ou votre appartement .
Une telle étude vous permettra d'être plus objectif dans la définition de votre prix. On est bien souvent très subjectif dans l'appréciation de sa propre maison laissant la valeur sentimentale se substituer à la valeur du marché. il est fréquent de surestimer inconsciemment l'importance des aspects positifs associés de sa propriété tout en minimisant du même coup l'impact des points plus négatifs.

La comparaison de ces différents éléments entre différents appartements ou différentes maisons à vendre sur un même secteur va représenter une première approche dans la fixation de votre prix de vente.
Vous allez devoir déterminer avec précision ce que vous allez vendre avec votre maison pour éventuellement le chiffrer en le prenant en compte dans votre prix de vente ou en l'offrant à votre acquéreur comme "prime à l'achat". Laisserez vous l'électroménager dans sa globalité ou n'en emporterez vous qu'une partie ? Que ferez vous des rideaux du salon, de la tondeuse à gazon ?
N'hésitez pas à dresser une liste des différents objets ou aménagements au vous laisserez à votre acheteur.

Il est important de garder une marge de manœuvre pour mieux négocier la vente mais il ne faut pas perdre de vue que l'intérêt que vous créerez chez les acheteurs sera bien moindre après avoir baissé votre prix que dans les premiers jours où vous aviez mis votre bien sur le marché. Dans le même esprit, si vous deviez baisser votre prix de vente, faites le par étape afin de garder une marche pour la négociation avec un acheteur éventuel ou pour une baisse supplémentaire que vous pourriez être amené à effectuer par la suite.
D'où l'importance de ne pas fixer son prix de vente à la légère, quitte à demander l'aide des professionnels.