Bail commercial : Un contrat bien bordé

 

Bail commercial : que doit-il contenir ?

Bail commercial : Un contrat bien bordé

Sans grande surprise, le contrat doit décrire avec précision les locaux, les accessoires, les accès et les conditions d'utilisation des parties communes ainsi que les répartitions de charges, impôts et taxes. Mais le bailleur a aussi un réel devoir d'optimisation de l'activité prévue par le locataire. Les différents éléments du bail montrent qu'il doit, à son niveau, tout mettre en œuvre pour que l'opération commerciale soit un succès.

Des obligations pour le propriétaire

D'abord il se doit de livrer le local et ses accessoires dans un état permettant le bon fonctionnement du commerce. Mais il a aussi une série d'obligations, comme la « garantie dans l'exercice de l'activité », avec une clause de non-concurrence ou d'exclusivité, qui engage le propriétaire à ce qu'il n'y ait pas d'autres activités similaires dans l'immeuble. La « garantie d'éviction » quant à elle, empêche le bailleur d'engager des actions nuisant à l'activité comme modifier l'aspect initial du local.

Le bail est signé pour une durée de 9 ans minimum, offrant une grande stabilité pour le locataire qui peut, lui, donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans. La vraie liberté du bailleur, c'est l'établissement du montant initial du loyer, sans aucune réglementation, pas même de se référer au loyer précédemment fixé. Il est généralement fondé sur la fameuse valeur locative du bien, prenant en compte l'activité économique du quartier et les aménagements urbains. Pour un local vacant, le propriétaire peut exiger un « pas-de-porte » comme droit d'entrée. Il peut aussi demander un dépôt de garantie équivalant à trois mois de loyer et rendu au locataire à sa sortie des lieux. Ces deux versements compensent généralement un loyer modéré.

Par contre, la révision triennale du loyer, signifiée par lettre recommandée, est plafonnée et ne peut excéder la variation de « l'indice trimestriel de référence » établi selon l'ICC (Indice du Coût de la Construction) ou l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux).

Ajoutons que le locataire possède l'immense avantage du droit au renouvellement de bail, couplé d'une indemnité de résiliation si le propriétaire oppose un refus sans une bonne raison impliquant un mauvais comportement du locataire.

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