Vente : Gare aux vices cachés à découvert !

 

Vices cachés : que prévoit la législation ?

Vente : Gare aux vices cachés à découvert !

L'action en garantie des vices cachés: le cauchemar de tout particulier, vendeur d'un bien de plus de 10 ans. L'article 1641 du code civil prévoit que celui-ci a deux obligations principales: délivrer et garantir la chose qu'il vend. Or, même l'acquéreur le plus pointilleux a pu ne pas voir un gros défaut dans le bien acheté. Il est donc protégé par cette fameuse garantie. Comment définir un vice caché ? Quel sont les délais et les conséquences ? Et surtout, comment les éviter au mieux ? Enquête.

Comment définir un vice caché ?

Trois conditions sont nécessaires, le vice doit être un défaut grave, lié à l'habitation de la maison, le rendant impropre à son usage; ce vice doit être antérieur à la vente et l'acquéreur doit pouvoir prouver cette antériorité; et, ce vice doit être caché, c'est à dire qu'il ne doit pas être visible à l'œil nu et ne doit pas avoir été signalé par le vendeur avant la vente. Ce dernier point est important : vice caché ne veut pas seulement dire « vice caché par le vendeur » mais aussi « vice caché aux yeux de tous ». La bonne foi du vendeur ne lui sera d'aucune utilité si toutes les conditions sont réunies. Pour toute vente signée depuis février 2005, l'acquéreur dispose de deux ans pour intenter l'action en garantie, à partir de la découverte du vice. Même si cette découverte intervient longtemps après la vente. La difficulté sera de prouver que le défaut existait bel et bien avant la transaction. La nature du vice caché est multiple, allant du défaut purement matériel au défaut juridique; du défaut d'homogénéité du carrelage au refus d'un permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d'urbanisme positif. Si sa responsabilité est engagée, le vendeur devra, au mieux, rembourser le coût des travaux engagés, et même payer des dommages et intérêts. Au pire, la vente est annulée et il doit rembourser l'intégralité du prix du bien, les frais de mutation et les intérêts cumulés. Sans parler des frais de procès, car toutes les actions en garantie passent par le Tribunal de Grande Instance, et le recours a un avocat est obligatoire.

Prudence, donc !

Pour se protéger, le vendeur particulier peut intégrer une clause de non-garantie des vices dans le contrat de vente, le protégeant contre les vices dont il n'avait pas connaissance. C'est une pratique courante, légale, mais cette clause « à ses risques et périls » peut tout aussi bien être refusée par l'acquéreur et mettre en échec la transaction. Le mieux est de faire établir correctement tous les diagnostiques, mettant en avant les moindres petites failles susceptibles de devenir vice caché. Et surtout, agir avec transparence. Ne pas hésiter à prévenir l'acquéreur de toutes les faiblesses de la maison, de la moindre fissure ou de l'âge de la toiture : mieux vaut perdre un éventuel acheteur, que de voir une vente annulée plusieurs années après.

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